宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。

老百姓在“不離土、不離鄉、不離業(yè)”的情況下，將閑置住房、庭院拿出來(lái)，打造成鄉村精品民宿服務(wù)現代城市居民；將閑置農田連片集中規劃形成農耕體驗區；將有意愿向旅游服務(wù)經(jīng)營(yíng)轉型和目前有剩余勞動(dòng)力、剩余勞動(dòng)時(shí)間的農戶(hù)提升為旅游服務(wù)者。

農村文旅產(chǎn)業(yè)的用地問(wèn)題，一直是個(gè)難題。而在文件《關(guān)于建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見(jiàn)》中，為鄉村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地指明了合規途徑。

01

統計顯示，中國約有19萬(wàn)平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬(wàn)平方公里。而目前國內對于閑置宅基地的使用主要有四個(gè)方面：

（1）建設租賃住房，實(shí)行租購并舉，緩解大城市住房壓力。

（2）開(kāi)發(fā)共享農莊，打造城里人的田園夢(mèng)。

（3）盤(pán)活農村閑置房屋，探索養老產(chǎn)業(yè)新模式。

（4）打造鄉村民宿，吸引游客體驗鄉村文化和生活。

很多人覺(jué)得，農地上不能建設施了，何談一二三產(chǎn)融合？其實(shí)不然，《意見(jiàn)》對未來(lái)土地的使用和放寬，其實(shí)已經(jīng)說(shuō)得很清楚。

我們要明白城鄉要素合理配置的核心：

那就是促進(jìn)各類(lèi)要素更多向鄉村流動(dòng)，在鄉村形成人才、土地、資金、產(chǎn)業(yè)、信息匯聚的良性循環(huán)，為鄉村振興注入新動(dòng)能。

維護進(jìn)城落戶(hù)農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益。提升城市包容性，推動(dòng)農民工特別是新生代農民工融入城市。

建立城市人才入鄉激勵機制。吸引各類(lèi)人才返鄉入鄉創(chuàng )業(yè)。重點(diǎn)提到引導規劃、建筑、園林等設計人員入鄉。允許農村集體經(jīng)濟組織探索人才加入機制，吸引人才、留住人才。

02

完善農村承包地“三權分置”制度，在依法保護集體所有權和農戶(hù)承包權前提下，平等保護并進(jìn)一步放活土地經(jīng)營(yíng)權。健全土地流轉規范管理制度，強化規模經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，允許土地經(jīng)營(yíng)權入股從事農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

土地活用，才能真正的帶動(dòng)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

文件指出，加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權和農民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

“鼓勵農村集體經(jīng)濟組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置房屋。”這一條非常重要：放活宅基地使用權和盤(pán)活閑置房屋，毫無(wú)疑問(wèn)為將來(lái)鄉村振興過(guò)程中，新業(yè)態(tài)的導入留出了足夠的空間。

此外，《意見(jiàn)》還提到：允許縣級政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉村零星分散存量建設用地。推動(dòng)各地制定省內統一的宅基地面積標準，探索對增量宅基地實(shí)行集約有獎、對存量宅基地實(shí)行退出有償。

03

在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市；允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設用地入市；推動(dòng)城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開(kāi)發(fā)區域土地依法合規整治入市；推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權和地上建筑物所有權房地一體、分割轉讓。

過(guò)去宅基地雖然也被視作集體建設用地，但并不被看作集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，不能直接入市。這一政策會(huì )極大增加村集體在集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市過(guò)程中的靈活性和主動(dòng)權。

但要滿(mǎn)足有償退出、農民自愿的條件，還涉及村莊所處的規劃要求和空間位置，決定了這些閑置宅基地能否轉為集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，以及轉化的價(jià)值。

04

在開(kāi)發(fā)模式上，可以借鑒成都戰旗村的發(fā)展模式：政府公建配套+企業(yè)示范引領(lǐng)+社會(huì )資本招商引入合作開(kāi)發(fā)模式。

（1）企業(yè)示范改造：由村集體統一收回閑置資產(chǎn)，自主選擇四戶(hù)作為示范戶(hù)，按照宿、食、業(yè)的精品標準進(jìn)行打造，從戶(hù)型類(lèi)型選擇上盡可能的一戶(hù)純手工木屋、一戶(hù)全混磚結構、一戶(hù)獨立院落、一戶(hù)兩層樓閣的不同特色?？梢苑灯复迕褡鳛閱T工，同時(shí)村民可以獲得房屋租金以及分紅。

（2）社會(huì )資本招商引入：與其它企業(yè)聯(lián)合選擇愿意參與的四戶(hù)院落進(jìn)行再改造，并建設苗族木樓特色民族建筑。

（3）政府公建配套：基礎道路配套、市政道路連接線(xiàn)建設、梯田觀(guān)光木棧道環(huán)線(xiàn)建設、旅居農家污水處理配套的硬件設施與小型濕地完成